王某、杨某某诉广水XXX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
时间:2018-12-07 15:28:00 作者:柳建明、王飞鹏 浏览:
[摘要] 王某、杨某某诉广水XXX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
【案例基本信息】
案例类型 |
律师诉讼案例 |
业务类型 |
商品房预售合同纠纷 |
法院判决时间 |
2018年12月7日 |
法院名称 |
湖北省广水市人民法院 |
代理律师姓名 |
柳建明、王飞鹏 |
律师事务所名称 |
湖南骄阳律师事务所 |
检索主题词 |
变更房屋设计、
解除合同、赔偿 |
【案情简介】
2017年2月23日,王某、杨某某与广水XXX房地产开发有限公司签订《商品房(预售)买卖合同》,合同约定:王某、杨某某购买XXX· 凤凰湾21号楼16层1-1601房屋,型号YJ140,面积147.69㎡,总价款795024元。合同签订后,王某、杨某某按合同约定将首期购房款245024元、住宅专项维修资金5169.15元付清,按揭款55万元也于2017年3月9日支付到广水XXX房地产开发有限公司账户。至此,王某、杨某某购房款全部付清。
2018年8月,王某、杨某某在看了现房后才了解到广水XXX房地产开发有限公司已经变更了房屋设计,现房设计与之前广水XXX房地产开发有限公司宣传的差距巨大,主要表现如下:1.入户门与老人房门由大垂直距离错开、入户门正对玄关变成门门相对,入户门、老人房门、防火墙门三门相对;2.房屋与电梯间由无防火墙变成有防火墙,且因防火墙合用前室变窄、入户门前黑暗;3.电梯由两梯两户分开变成两梯两户共用,且由电梯前私人走廊入户变成合用走廊入户;4.由承诺安装太阳能挑板变成无太阳能挑板;5.卫生间的干湿分离设计由洗漱台地面、马桶地面、淋浴地面分三层由高到低依次排列,淋浴地面中间凸起,四周凹陷变成三层地面持平,淋浴地面一侧凹陷;6.天然气表由安装到厨房柜里变为装在阳台墙壁上。
发现房屋设计变更后,王某、杨某某找到广水XXX房地产开发有限公司协商退房,但广水XXX房地产开发有限公司不同意,同时告知不退房的可赔偿2年物业费,王某、杨某某无法接受。之后,王某、杨某某联合同栋楼盘其它业主通过打横幅、游行以及到政府部门上访等手段维权,但以失败告终。最后,王某下定决心找律师通过法律途径维权。
2018年8月,本所律师接受王某、杨某某的委托,先到广水市住房和城市规划建设局调取关键证据,后撰写诉状起诉至湖北省广水市人民法院。由于法院通知第三人中国XX银行股份有限公司广水市支行加入诉讼,所以该案历经了2次庭审,后经努力协调调解结案。
【代理意见】
作为两原告的代理人,我们的代理意见如下:
一、被告私改房屋设计未通知原告,更未征得原告同意,被告已严重违约,原告有权解除合同。
(一)被告私改房屋设计未通知原告,原告依约可解除合同。
在本案中,房屋发生变动没有争议,被告未通知原告也没有争议。原被告双方诉辩焦点是变动是否影响到买受人房屋质量或使用功能。
对此,《商品房(预售)买卖合同》第六章第十四条列举了一条标准,即凡变更了商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的,都属于影响到买受人房屋质量或使用功能的情形。
根据原告举证的户型图、样板房视频和现房视频,可以证明入户门与老人房门空间位置设计、卫生间的干湿分离设计和电梯设计等变更的事实,这些变更使得原告房屋无私人入户走廊,入户门前黑暗且门门相对等,改变了户型,改变了结构,影响到买受人房屋使用。
既然被告变更了房屋设计,又不依约通知原告,原告自然有权依据《商品房(预售)买卖合同》第六章第十四条的约定退房,解除合同。
(二)被告更改房屋设计未征得原告同意,现房屋设计无法更改,被告已根本违约,原告有权依法解除合同。
《合同法》第九十四条第一款第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。
涉案合同系房屋买卖合同,原告支付购房款,被告交付房屋,自然而然,被告更改房屋设计需征得原告同意。然而,被告连通知义务都未履行,更遑论征得原告同意。现房屋设计无法更改,被告已无法向原告交付约定房屋,当事双方签订合同的目的无法实现。因此,根据前述规定,原告也有权依法解除合同。
二、涉案房屋买卖合同系由于被告过错而解除,被告依法至少应承担赔偿利息损失的赔偿责任。
被告认为无需承担利息损失的理由是,《商品房(预售)买卖合同》第六章第十四条约定,出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款,并自买受人付款之日起,按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息,由于约定不计算利息,所以无需支付利息。但是,此约定中被告在广水市房管局合同范本利息利率上打了个“×”,根本未予原告协商机会,且涉案《商品房(预售)买卖合同》系被告提供,故第六章第十四条约定是格式条款。对该条款,根据《合同法》第四十一条规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。“ %”意在约定利息的计算标准,“ X %”的通常理解应是无利息计算标准,即未约定利息计算标准,而非不计算利息。因此,被告认为无需承担利息损失实则没有根据。
不过,无约定就应按法定。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。在本案中,为购买房屋,原告早已履行完购房款支付义务,并为此背上房贷,现约定房屋无法交付,这是被告一手造成,根据前述法律规定,被告应当赔偿损失,而购房款被占用至少存在利息损失,因此被告至少应赔偿利息损失。
三、由于贷款合同并未解除,而购房贷款系原告以自己的名义、资格借出给被告,原告承担着定期还贷义务,因此被告应返还购房贷款本金给原告,并支付相应利息。
在本案中,涉案贷款合同并未解除,而购房贷款系原告以自己的名义、资格借出给被告,在借出后,购房贷款实质上就转变为购房款,原告为此还承担着定期还贷义务,现商品房买卖合同应予解除,被告自然应将该部分款项本金先返还给作为购房人的原告,并支付相应利息,原告再归还给本案第三人。
被告反驳认为,若房屋买卖合同解除,被告应直接返还购房贷款本金(欠付部分)给第三人,理由是《补充协议》第十五条第二款约定,合同解除的,买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。买受人支付给出卖人的全部房价款(包括银行按揭贷款)不足以清偿给按揭银行的,不足部分由买受人另行清偿。然而,被告反驳的根据是无效的,理由如下:
《补充协议》系被告制作的格式协议,根本未予原告协商机会,故第十五条第二款依法属于格式条款。该条款与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的“当商品房买卖合同解除后,贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”明显相背,因为根据约定,即使商品房买卖合同是因被告过错而解除,贷款合同也未解除,买受人欠付银行购房贷款本息都由买受人承担,而非出卖人承担,但规定是当且仅当商品房买卖合同、贷款合同都解除的情形下购房贷款才偿还给银行,同时欠付银行购房贷款本息应由出卖人承担,而非买受人承担,相比之下,该约定明显免除了被告责任,加重了原告责任,依据《合同法》第四十条规定,约定无效。
第三人认为,未还购房贷款本息应在本次诉讼后由法院判令原告归还,但不解除与原告间的《个人购房担保借款合同》。很显然,第三人主张是没有依据的,因为一方面本案《个人购房担保借款合同》尚未解除,原告也未存在违约,另一方面第三人没有提出独立诉讼请求,而仅仅只是答辩。
四、第三人认为原告需承担违约责任存在依据援引错误,实质上无依据。
第三人认为,依照《个人购房担保借款合同》第五条第一款之规定“借款人在放款之日起36个月内提前还款的,贷款人按提前还款金额加收一个月贷款利息。”,原告应承担加收一个月贷款利息的违约责任。
然而,该约定针对的是提前还款的情形,即当担保贷款合同正常履行期间,贷款人申请提前还款的情形,而非房屋买卖合同被解除导致商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除担保借款合同后还款的情形,因此第三人援引的依据错误,实质上无依据,原告无需承担违约责任。
【判决结果】
经调解,当事方自愿达成如下协议:
1、解除原、被告间签订的《商品房(预售)买卖合同》;
2、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》;
3、被告在2019年1月9日前退还原告首期购房款245024元并赔偿利息损失(利息自2017年2月23日起按年利率4.75%计算至前述款项还清之日止);
4、被告在2019年1月9日前退还原告住宅专项维修资金5169.15元并赔偿利息损失(利息自2017年2月23日起按年利率4. 75%计算至前述款项还清之日止);
5、被告在2019年1月9日前退还原告已还按揭贷款本金(具体以第三人出具的数据为准),并赔偿利息损失(利息损失以本金550000元为基数,自2017年3月9日起按年利率4. 75%计算至前述款项还清之日止);
6、被告需在2019年1月9日前向第三人偿还未还按揭贷款本金及利息(具体以第三人出具的数据为准),偿还后,第三人发放的按揭贷款本息全部还清,被告不再因个人按揭贷款协议提前解除向第三人承担违约责任;
7、被告退还原告全部购房款、住宅专项维修资金和已还按揭贷款本金并足额赔偿相应利息损失后,原告应自收到全部款项之日起15日内(节假日顺延)配合被告前往房管局办理案涉房屋的网签、备案撤销手续;
8、若被告违约未在2019年1月9日前退还清前述款项(包括利息损失),原告有权要求被告以未还款项(包括利息损失)的15%承担违约金;若原告违约未在收到全部款项之日起15日内(节假日顺延)配合被告撤销案涉房的网签、备案登记的,被告有权要求原告以房屋成交价的10%承担违约金;
9、第三人在收到被告依照本协议第6条约定的款项后不再向原、被告主张任何权益。
同时,调解书确认:诉讼费11800 元,减半收取5900元,由被告广水XXX房地产开发有限公司负担。
【裁判文书】
湖北省广水市人民法院(2018)鄂1381民初2503号民事调解书。
【案例评析】
本案的法律问题主要有四个:一是购房合同解除条件是否成就?二是若购房合同解除条件成就,被告应否赔偿及如何赔偿?三是贷款合同应否解除,购房贷款应如何偿还?四是若贷款合同解除,原被告方应否承担违约责任?对此,兹做如下评析:
一、购房合同解除条件是否成就?
庭审中,被告辩称房屋设计只是稍有变动,并不足以解除购房合同,但是无法举证否认更改了电梯设计、入户门与老人房门相对位置设计等事实,也无法证明就设计变更书面通知了原告,或事后取得了原告同意,故被告明显违约。加之,这些设计变更会影响到房屋使用,又无法恢复原状,购房合同的目的无法实现。因此,无论是从合同约定还是法律规定,本案购房合同解除条件确已成就。
二、若购房合同解除条件成就,被告应否赔偿及如何赔偿?
对该焦点,被告称只需退还购房款,不需要赔偿,理由是购房合同约定“按照X %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息”,就是约定不付利息。被告的理解显然有问题,因为“ ”本身是要求原被告双方协商确定,“(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)”是提示利率不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率,被告直接打了“X”,根本未予原告协商机会,这是典型的格式条款。对于格式条款,应按通常理解解释,“X %”通常理解仅仅是未约定利率,并非不付利息。未约定利率可以按法定赔偿,即赔偿损失,而原告的损失至少是购房款的同期贷款基准利率计算的利息损失。
三、贷款合同应否解除,购房贷款应如何偿还?
贷款合同是购房合同的从合同,既然购房合同应解除,自然贷款合同失去存在的基础,也应解除。至于购房贷款,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,被告应当将未还的购房贷款和已还购房贷款的本金及利息分别返还第三人和原告。
四、若贷款合同解除,原被告方应否承担违约责任?
第三人主张违约责任的根据针对原告在贷款发放后3年内申请提前还款的情形,本案原告并未申请提前还款,也未诉请解除贷款合同,因此第三人的根据不成立,原被告方都无需承担违约责任。
综上,本案虽然是调解结案,但协议内容都是根据法律规定而确定的,即使法院判决,也应该相差无几。
【结语和建议】
众所周知,在购买商品房的过程中,开发商始终是强势一方,其不仅要求业主签订格式购房合同,而且不会留给业主于己不利的证据。因此,当出现纠纷时,为维护自身合法权益,建议业主第一时间寻求律师的专业法律帮助。